Crescita e Innovazione nei Centri Commerciali Italiani: Progetti e Tendenze Fino al 2028

Il mercato dei centri commerciali in Italia si trova in una fase di maturità, con nove progetti in programma per il triennio 2026-2028. Tra questi, si prevedono quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino, Brescia nel 2027 e a Messina nel 2028, oltre a cinque ampliamenti significativi, come Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock di centri commerciali aumenterà solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Nell’ultimo anno, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, con una superficie lorda affittabile di 52.800 mq, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione. Si segnala una sola chiusura, mantenendo un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno, con chiusure residue e un saldo positivo.

Negli ultimi anni, gli investimenti nel settore si sono concentrati principalmente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre nei centri provinciali sale all’8,3% e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante riguarda l’età dei centri commerciali: il 67% di essi ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri è di questa fascia. L’analisi dei bacini di utenza e dei tempi di permanenza rivela che i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park attraggono visitatori più mirati entro 19 km, con una durata media di visita di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in sette centri su dieci. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».